Bagaimana Menentukan Harga Sewa Tempat: Metodologi Penentuan Harga Sederhana

 

Tidak ada yang benar dan salah dalam penentuan harga. Penentuan harga bukanlah ilmu pasti tapi hasil dari mekanisme pasar. Namun, kita bisa menggunakan beberapa pendekatan untuk memberikan ketenangan bahwa setidaknya kita telah menerapkan metodologi tertentu dalam penentuan harga.  

 

1.       Biaya + Marjin Keuntungan

Metode sederhana pertama adalah menentukan biaya yang diperlukan untuk menjalankan usaha di tempat tersebut. Buatlah daftar seluruh pengeluaran dan tentukan pengeluaran mana yang bisa ditanggung oleh pelanggan. Hanya hitung biaya yang harus Anda tanggung sendiri dan tambahkan marjin keuntungan.

 

Dalam ilmu Akuntansi, penyusutan bisa dianggap sebagai bagian dari beban langsung. Memang pendekatan ini tidak lazim digunakan namun Anda bisa juga memasukkan penyusutan sebagai salah satu komponen biaya. Tentukan nilai bangunan Anda (tapi jangan hitung nilai tanah Anda karena tanah tidak disusutkan) dan bagi dengan 20 tahun, kemudian bagi lagi dengan 365 hari dan dengan jam lama sewa tempat Anda. Berikut ini contoh perhitungannya:

 

Anda membeli restoran dengan harga Rp 10 miliar (belum termasuk perabotan dan peralatan), yang terdiri dari Rp 6 miliar untuk tanah dan Rp 4 milar untuk bangunan. Restoran Anda akan disewa untuk acara seminar selama 3 jam. Namun, Anda memperhitungkan bahwa diperlukan waktu tambahan untuk menyiapkan tempat acara dan membereskan tempat acara. Dengan demikian lama waktu sewa menjadi 7 jam. Sementara itu, restoran Anda sendiri biasanya buka selama 12 jam per hari. Anda bisa menghitung biaya penyusutan sebagai berikut:

[Rp 4 miliar/20 tahun/365 hari] x 7 jam/12 jam = Rp 319.635.

 

Catatan: Dalam perhitungan ini, saya menggunakan straight line depreciation method. Penyusutan bisa dilakukan dengan berbagai metode lain, misalnya sum of years atau double declining method.

 

Disclaimer: Saya bukan akuntan. Silakan berkonsultasi dengan akuntan profesional untuk metode depresiasi yang lebih akurat.

 

Pertanyaan selanjutnya adalah berapa marjin keuntungan yang harus Anda gunakan? Ada beberapa faktor yang menentukan jawaban atas pertanyaan ini, seperti:

a)       Coba lihat perusahaan terbuka yang tercatat di bursa efek. Mungkin ini terkesan sangat serius tapi ini cara yang baik untuk mendapatkan gambaran berapa marjin laba kotor yang didapatkan perusahaan terbuka dari bisnis sewa mereka. Hitung nilai rata-rata atau nilai tengah dari beberapa perusahaan dan gunakan sebagai acuan marjin keuntungan;

b)      Seberapa butuh Anda untuk mendapatkan pesanan ini? Jika memang Anda sangat membutuhkan pesanan maka marjin keuntungan bisa diturunkan. Namun, saat bisnis sedang baik, Anda bisa menerapkan marjin yang lebih tinggi;

c)       Berapa harga sewa dari pesaing Anda? Mari kita bahas hal ini di metode #3.

 

Catatan: Di Indonesia, pendapatan sewa dikenakan pajak final 10%. Jika perhitungan biaya + marjin keuntungan = Rp 9.500.000 maka Anda bisa menawarkan tempat Anda untuk disewa dengan harga Rp 9.500.000/0,9 = Rp 10.555.556.

 

2.       Opportunity Cost

Ketika Anda menyewakan tempat untuk acara, Anda akan kehilangan pendapatan yang bisa diperoleh tempat tersebut selama jangka waktu sewa. Dengan contoh yang sama, restoran Anda harus tutup selama 7 jam untuk acara seminar tersebut. Jika restoran Anda memiliki 12 meja, tingkat occupancy 25%, lama berkunjung 1 jam dan rata-rata penerimaan Rp 600.000 per meja, maka opportunity cost Anda adalah:

25% x 12 meja x 7 jam x Rp 600.000 = Rp  12.600.000.

 

Jika tempat Anda menyediakan makanan dan/atau minuman, maka jumlah ini bisa dijadikan sebagai jumlah minimum pembelian makanan dan/atau minuman selama acara. Dengan demikian pendapatan yang Anda peroleh bukan dari sewa dan Anda tidak perlu membayar pajak sewa. Pendapatan Anda bisa digolongkan sebagai penjualan makanan dan/atau minuman yang akan dikenakan pajak penghasilan badan setelah dikurangi biaya-biaya.

 

Disclaimer: Silakan berkonsultasi dengan konsultan pajak karena saya bukan konsultan pajak.

 

Memang ada banyak asumsi yang harus digunakan dalam perhitungan ini yang akan memaksa Anda untuk menghitung tingkat occupancy, lama kunjungan, besar rata-rata pembelian jika memang sebelumnya tidak pernah Anda hitung. Namun, perhitungan ini akan berguna untuk usaha Anda.

 

3.       Harga Pesaing

Dalam valuasi, kita menggunakan metode fundamental valuation dan relative valuation. Kita sudah menghitung menggunakan metode fundamental valuation sebelumnya. Mari kita bandingkan harga Anda dengan pesaing dan dengan transaksi yang baru saja terjadi.

 

Jika Anda memiliki banyak pesaing, lebih baik jika kita memahami harga penawaran pesaing kita. Calon penyewa bisa pindah ke tempat sebelah hanya karena perbedaan harga yang tidak seberapa. Kekurangan dari metodologi ini adalah pada umumnya, tidak ada 2 tempat yang sama persis. Dengan demikian, Anda perlu mempertimbangkan alasan mengapa harga Anda tidak sama dengan tetangga Anda. Semua alasan bisa dipakai selama Anda bisa memberikan justifikasinya. Misalnya:

·       Harga Anda lebih mahal karena pelanggan tidak perlu membayar biaya listrik secara terpisah;

·       Harga sewa Anda termasuk peralatan seperti projector, screen, sound system, dan microphone; atau

·       Tidak ada corkage fee.

 

Pendekatan lain yang bisa digunakan adalah menggunakan transaksi terakhir Anda sebagai acuan, jika ada. Misalkan restoran Anda baru-baru ini disewa untuk 1 hari penuh seharga Rp 20 juta. Dengan demikian, untuk acara ini Anda bisa menghitung biaya sewa pro rata sebagai berikut:

7 jam/12 jam x Rp 20.000.000 = Rp 11.666.667.

 

Jika belum ada transaksi sebelumnya, cari tahu harga sewa pesaing terdekat Anda sebagai acuan.

 

Metode-metode tersebut di atas bisa memberikan hasil yang berbeda. Lalu, metode mana yang sebaiknya Anda pilih? Anda dapat menghitung harga rata-rata dari ketiga metode sebagai berikut:

 

[Rp 10.555.556 + Rp 12.600.000 + Rp 11.666.667]/3 = Rp 11.607.408.

 

Anda juga dapat menggunakan rata-rata tertimbang sesuai metode yang Anda paling gemari. Namun, akhirnya kita kembali ke butir 1b: seberapa Anda butuh mendapatkan pesanan ini? Silakan Anda putuskan.